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Warum es sich lohnt, eine Kapitalanlage-Immobilie zu verkaufen
Die Notenbanken haben mit ihren massiven Zinserhöhungen viele Hauskäufer auf dem falschen Fuß erwischt: Lagen die zehnjährigen Hypothekenzinsen im Winter 2021 noch bei einem Prozent, verlangen die Banken seit Ende 2022 für solche Darlehen fast vier Prozent Zinsen. Das treibt die Belastung für Immobilienkäufer hoch.
Immobilien: Nachfrage sinkt
Nach Berechnungen von Fachportalen müssen Käufer einer durchschnittlichen Eigentumswohnung aus den 1990er-Jahren in Hannover rund 1.500 Euro im Monat auf den Tisch legen. Das ist fast doppelt so viel wie im Winter 2021. Solche Raten können sich immer weniger Menschen leisten, was die Nachfrage dämpft und für Preisdruck sorgt.
Zu teuer: Etliche Immobilien werden unter den Hammer kommen
Zur sinkenden Nachfrage gesellt sich ein weiteres Problem: Nur wenige Hauskäufer haben Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von 20 oder 30 Jahren abgeschlossen. Stattdessen haben viele lediglich Zinsbindungen von zehn Jahren vereinbart. Viele frischgebackene Immobilienbesitzer stehen daher in den kommenden Jahren vor einer Refinanzierung, die sie wegen der höheren Zinsen viel teurer kommt, als sie dachten.
Wer bisher nicht genügend getilgt hat, muss deshalb mit deutlich höheren Monatsraten rechnen. Das dürfte manche Hausbesitzer zu einem (Zwangs-)Verkauf nötigen. Zu der sinkenden Nachfrage kommt also ein größeres Angebot von Immobilien, die womöglich unterhalb des Kaufpreises veräußert werden müssen. Das wird die Preise zusätzlich drücken.
Energiewende: Politik sorgt für weitere finanzielle Belastung
Die gerade noch abgewandten Pläne, ab 2024 in Alt- und Neubauten keine Öl- und Gasheizungen, sondern ausschließlich teure Wärmepumpen einzubauen, machen klar: Immobilieneigentümer müssen immer wieder mit „Querschüssen“ durch die aktuelle Bundesregierung rechnen, die sie Zehntausende Euro kosten können. Die Kosten für Energiewende und Sanierungsanforderungen zu stemmen, mag noch angehen, wenn es um die eigenen vier Wände geht. Betongold-Liebhaber aber müssen die Ausgaben auch für ihre Mietimmobilie tragen.
Eine Wahl haben sie dabei kaum: Immer mehr Mieter achten neben Lage und Schnitt der Wohnung auf diese Fakten, da davon die Höhe ihrer Nebenkosten abhängt. Für die Vermieter indes drücken diese Kosten die Mietrenditen, eventuell sogar in den roten Bereich.
Fazit: Es gibt bessere Lösungen als Betongold
Wer seine Anlage-Immobilie in der nächsten Zeit veräußert, dürfte das auf längere Sicht nicht bereuen – aus mehreren Gründen.
1. Es dürfte in den nächsten Jahren vermutlich wenig bessere Zeitpunkte geben als jetzt.
2. Mit dem Verkauf lassen sich für ein gut diversifiziertes Portfolio aus Aktien, Anleihen und Edelmetallen sehr wahrscheinlich höhere Erträge als bislang erwirtschaften.
3. Weiterer Vorteil: Anleger können bei Bedarf einen Teil ihres Portfolios liquide machen, was bei einer Immobilie, in der meist das ganze Vermögen steckt, so nicht möglich ist – das erhöht den finanziellen Spielraum.
4. Im Erb- oder Schenkungsfall ist ein Depot zudem leicht aufzuteilen. Bei Immobilien dagegen kommt es oft zu Konflikten unter den Erben.
Über den Autor:
Georg Weimer ist Vermögensbetreuer und Prokurist beim Vermögensverwalter Spiekermann & Co. in Osnabrück.
