Immobilienkredit bei steigenden Zinsen Anschlussfinanzierung: So teuer wird es – und so können Hausbesitzer gegensteuern
Was die Inflation eindämmen soll, bereitet Menschen, die ein Eigenheim finanzieren, Kopfschmerzen: Seit Anfang Februar steht der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 3 Prozent. Das ist der höchste Stand seit 2008. Für Mitte März ist die nächste Zinserhöhung angekündigt und die Zinsen für Immobilienkredite sind bereits im Jahr 2022 von einem Prozent auf zwischenzeitlich über 4 Prozent gestiegen.
Wer bald eine Anschlussfinanzierung zu verhandeln hat, sollte sich auf steigende Monatsraten einstellen. Deshalb sollten Betroffene nicht warten, bis die Bank vier bis sechs Wochen vor Ende der Frist ein Angebot macht. Denn steigende Zinsen und Tilgung können die Anschlussfinanzierung empfindlich verteuern.
Was tun, wenn Immobilienkredite nach der Niedrigzinsphase auslaufen?
Am Ende der Zinsbindung eines Kredits können Restschulden komplett oder teilweise getilgt werden. Bestehende Restschulden müssen finanziert werden, entweder beim gleichen oder bei einem anderen Kreditinstitut. Ein Vergleich lohnt sich, denn die Zinsen können unterschiedlich hoch sein. Möglicherweise lässt sich auch die bisherige Bank von einem günstigeren Alternativangebot überzeugen und bessert das Angebot nach. Kommt es zu einem Wechsel des Instituts, spricht man von Umschuldung. Dafür fallen Kosten von etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld an, für 100.000 Euro also etwa 200 Euro. Falls Um- oder Anbauten oder energetische Sanierungen geplant sind, bietet die Anschlussfinanzierung aber auch die Möglichkeit, zusätzliche Darlehen oder Fördermittel zu beantragen.
Wie berechnet man die neue Rate des Immobilienkredits?
Wer Teile seines Kredits regelmäßig zurückzahlt, reduziert nicht nur die Restschulden, sondern spart auch Darlehenszinsen. So steigt der Tilgungsanteil in der monatlichen Kreditrate, die sich üblicherweise aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Um die so erreichte höhere Tilgung beizubehalten, bezieht die Bank üblicherweise den neuen Zins und die ursprüngliche Tilgung auf das Ursprungsdarlehen. Allerdings steigt die Monatsrate durch die nun höheren Zinsen deutlich.
Ein Rechenbeispiel: Für ein Immobiliendarlehen über 300.000 Euro aus dem Jahr 2015 zahlt Familie Mustermann bei einem Sollzins von 2,15 Prozent und einer Anfangstilgung von 2 Prozent monatlich 1.037,50 Euro an die Bank zurück. Die Restschuld nach zehn Jahren beträgt etwa 233.000 Euro. Liegt der Marktzins dann bei 5 Prozent, ergibt das bei 2 Prozent Tilgung eine neue monatliche Belastung von 1.750 Euro, also gut 700 Euro mehr im Monat. Selbst bei einem Prozent Tilgung sind es immer noch 1.500 Euro und somit deutlich mehr als die anfänglichen 1.037,50 Euro pro Monat.
Reduzieren kann man die Monatsrate, indem mit der Bank vereinbart wird, dass der Sollzins und die Tilgungsrate nur auf die Restschuld bezogen werden. Akzeptiert die Bank einen Tilgungssatz von einem Prozent bei 5 Prozent Zinsen auf 233.000 statt auf 300.000 Euro, beträgt die monatliche Rate nur 1.165 Euro. Auch vereinbarte Sondertilgungen können die Restschuld erheblich reduzieren.
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Was passiert bei nur einem Prozent Anfangstilgung?
Eine Tilgungsrate von einem Prozent bewirkt eine niedrigere monatliche Rückzahlungsrate. In unserem Beispiel läge sie bei Kreditaufnahme 2015 bei 787,50 Euro. Nachteil: Die Restschuld reduziert sich deutlich langsamer und liegt nach zehn Jahren immer noch bei etwa 266.500 Euro. Für die Anschlussfinanzierung würde sich somit bei 5 Prozent die monatliche Rate auf 1.500 Euro fast verdoppeln. Auch wenn man ein Prozent Tilgung nur auf die Restschuld rechnet, würde die Rate noch auf etwa 1.330 Euro steigen.
Sind Zinsbindungen von zum Beispiel 15 Jahren ein Ruhekissen?
Eine möglichst lange Zinsbindung war in der Niedrigzinsphase empfehlenswert. Laut Gesetz kann aber schon zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Je nach Zinserwartung können Kreditnehmer das Darlehen dann flexibel kündigen und mit einem neuen Zins finanzieren. Ob der Zinsanstieg so weitergeht, ist schwer vorauszusagen. Ratsam ist aber, die Entwicklung des Zinsniveaus weiter zu beobachten.
Wann lohnt sich ein Forwarddarlehen?
Wer Sorgen um die Zinsentwicklung in der Zukunft hat, kann schon einige Jahre vor dem Ende der Zinsbindungszeit ein sogenanntes Forwarddarlehen abschließen. Angebote reichen je nach Bank von zwölf bis 36 Monaten, vereinzelt auch 60 Monate, im Voraus. Damit vereinbart man die Zinsen in der Zukunft. Die Planungssicherheit ist allerdings nicht kostenlos. Banken verlangen für die Zeit bis zur Auszahlung einen Zinsaufschlag auf die aktuellen Konditionen. Ein gutes Geschäft macht man, wenn die künftigen Marktzinsen höher steigen als im Forwarddarlehen vereinbart. Es bleibt aber auch dann bei den vertraglich festgelegten Zinsen, wenn die zukünftigen Zinsen auf dem Markt niedriger sind. Einmal unterschrieben, kann nur vom Vertrag zurücktreten, wer bereit ist, eine teure Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen.
Über den Autor:
Thomas Hentschel ist seit 25 Jahren als wissenschaftlicher Mitarbeiter für die Verbraucherzentrale NRW tätig. Seine Schwerpunkte sind Finanzen, Immobilienfinanzierung, Geldanlage und private Altersvorsorge.
