Immobilienexperte gibt Ausblick Prognose: Sinkende Immobilienpreise in 2023? Darauf sollten Investoren nicht setzen
Viele Marktteilnehmer meinen, sie vorhersehen zu können: die große Immobilienkrise nach über zehn Jahren. Teilweise wird gar von einem Tal der Tränen gesprochen, welches privaten Immobilieninvestoren nächstes Jahr blühen würde.
Doch vertreten Untergangsapologeten, wohl kaum die Meinung aller aktiven Käufer und Verkäufer. Derzeit teilt sich der Markt weitgehendst in A-, B- und C-Städte:
- A-Städte: In diese Kategorie gehört der Kreis absoluter Topstädte wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt (Main), Stuttgart, Düsseldorf. Dort können heute immer noch die teuersten Objekte lauern – allerdings auch mit den schlechtesten Mietrenditen.
- B-Städte: Dabei handelt es sich um eine Kategorie zwischen den Topmetropolen und Kleinstädten – diese Standorte, in der Regel ab 200.000 Einwohner, standen jahrelang im Schatten der beiden Extreme. Heute bieten sie gefragte Investitionsstandorte für Immobilienkäufer, beispielsweise Kiel, Bremen, Leipzig, Leverkusen, Krefeld, Mönchengladbach.
- C-Städte: Diese Kommunen, meist unter 50.000 Einwohner, profitieren von ihrer geografischen Nähe zu den Topmetropolen und haben endgültig aufgehört, eine No-Go-Area für Immobilieninvestoren zu sein. Auch als Einzugsgebiete in der Nähe von B-Städten ziehen sie interessierte Käufer an.
B- und C-Städte, mehrerer Bundesländer, erfuhren 2022 bereits einen kräftigen Anstieg der Nettokaltmieten zwischen 8 und 9 Prozent. Ein Beleg also dafür, dass es gegenwärtig echte Goldgruben am Immobilienmarkt zu finden gibt.
Das wirtschaftliche Potenzial bleibt zudem weiter wettbewerbsfähig und die Mieternachfrage durch prognostiziert hohe Migrationszahlen ungebrochen. Daneben besteht in den meisten B- und C-Kommunen ein hoher Nachholbedarf bei der Miethöhe gegenüber den Top-Metropolen.
Investoren sollten daher 2023 auf vermeintlich unattraktivere Regionen setzen und keinesfalls auf sinkende Preise spekulieren.
Politik treibt Kosten von Bestandsimmobilien
Viele Marktfaktoren führen dazu, dass das Angebot nach bezahlbarem Wohnraum weiter sinkt und Mieten konstant steigen werden. Selbst wenn sich der Immobilienmarkt in den nächsten ein, zwei Jahren wegen des Krieges und der Energiekrise weiter seitlich entwickelt, wird es langfristig für Bestandsimmobilien nach oben gehen.
Für Mieter sind damit leider steigende Mieten verbunden. Doch die Kostenfaktoren bei Bestandsimmobilien und vor allem dem Neubau (Material- und Grundstückpreise, Zinsen) können Investoren und Vermieter kaum beeinflussen. Zumal viele Posten politisch begründet sind, wie etwa Grundsteuer, Grunderwerbsteuer oder harsche Sanierungsauflagen, die sich alle kostentreibend auswirken.
Investoren selbst, finden in der richtigen Lage und bei Beachtung der Spielregeln für Kapitalanlageimmobilien echte Goldgruben: B- beziehungsweise C-Städte in den neuen Bundesländern, ländlichen Regionen im Süden Niedersachsens und dem Umland von Köln und Leverkusen, spürten bereits 2022 steigende Nettokaltmieten von teilweise bis zu 10 Prozent.
Wer also dort mit der richtigen Strategie kauft, investiert in ein vielversprechendes Investitionsobjekt. In A-Lagen der größten Metropolen bleiben derartige Ergebnisse eher Mangelware.
Preiserhöhungen bei Immobilien in NRW durch Mietsteigerungen
Schaut man sich – durch die Investorenbrille – einmal die derzeitige Höhe der Miete im größten deutschen Bundesland NRW an, fallen wichtige Zahlen direkt ins Auge: Aktuell liegt die durchschnittliche Miete vor Ort bei 7,50 Euro pro Quadratmeter.
In Bayern sind es dagegen 9,08 Euro und in Berlin 10,42 Euro. Wahrscheinlich ist also, dass Mietsteigerungen und Kaufpreiserhöhungen in tendenziell vermeintlich unattraktiven B-Lagen NRWs deutlich eher kommen werden als bei Vergleichsobjekten der A-Lagen.
Städte wie Krefeld und Mönchengladbach gehörten dabei jahrelang zu Stiefkindern am regionalen Markt. Heute sind es die mit am stärksten wachsenden Zielmärkte für Privatinvestoren. In Teilen des Ruhrgebietes sind die Mieten binnen eines Jahres zusätzlich um 10 Prozent gestiegen.
Besonders hoch waren die Preisanstiege für Vermietungen außerdem in Salzgitter, mit einem Plus von 13 Prozent und Rostock, mit einem Zuwachs von 12 Prozent.
Auch andernorts stiegen die Kaltmieten innerhalb eines Jahres deutlich – etwa in Kiel um 9, in Leipzig um 8 und in Bremen um 7 Prozent, so die Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) für die Bundesregierung.
Zum Vergleich: Kaltmieten in ganz Deutschland haben sich innerhalb der vergangenen zwölf Monate im Schnitt nur um 3 Prozent verteuert.
Generelle negative Aussagen zum Markt sind also ganz und gar nicht angebracht: Wie so oft bei Immobilien kommt es auf die Lage an – zumal eine ungebrochene Nachfrage auf begrenztes Angebot trifft.
Und so sehr die Inflation derzeit vieles überschattet: Sie ist eines der Hauptargumente für ein Investment, da man sein Vermögen auf diese Weise vor der bislang ungekannt hohen Geldentwertung in Sicherheit bringt und weiter bringen sollte.
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Finanzierung der Immobilie: Tipps für den Umgang mit Banken
Die Kreditvergabe kann bereits heute nicht und ausschließlich durch hohes Eigenkapital gestemmt werden. Für den Vergabeprozess gilt daher, dass der Zusatzaufwand, um die Bank für den Kredit zu gewinnen, deutlich größer geworden ist.
Nur liquide zu sein, reicht nicht mehr aus.
Für das Bankgespräch sollte daher zwingend eine umfangreiche Bonitätsstrategie inklusive sämtlicher Unterlagen – gut und gerne zwanzig unterschiedliche Dokumente, Papiere, Formulare und Nachweise, aufbereitet sein. Keine Bank möchte zwischendurch nachfassen und auf unvollständigen Käuferprofilen sitzen bleiben.
Die Vorschriften für Banken haben sich parallel über die Jahre stetig verschärft. Nicht nur die Kreditinstitute selbst wollen möglichst alles über die Person, ihre Vermögensverhältnisse, die Vision hinter dem Kauf und schließlich das Investitionsobjekt wissen.
Auch der Gesetzgeber hat sie dazu verpflichtet und pocht auf vollständige Angaben. Kurzum: Das Geschäft muss „schrankfertig“ sein.
Neben den harten Fakten und Zahlen wollen Banken zudem erkennen, wie gut sich der Käufer mit Kapitalanlagen und den Risiken einer Immobilie auskennt. Erfahrung und vorhandene Objekte sind hier von großem Vorteil.
Wer ein Objekt nur deshalb kaufen will, weil es ein gutes Investitionsobjekt darstellen kann, wird sehr schnell zurückgewiesen und nicht ernst genommen.
Zudem muss gegenüber dem potenziellen Kreditgeber eine klare Strategie aufgezeigt werden, die mit dem Kauf verbunden ist:
- Fällt die Finanzierung mittel- oder langfristig aus?
- Welchen Platz nimmt die Immobilie im bereits bestehenden Portfolio des Käufers ein und welche Rolle spielt das Objekt bei der Altersabsicherung des Käufers?
Wer nicht liefert und einen spekulativen Eindruck in Richtung des direkten Weiterverkaufs nach schneller Sanierung abgibt, dürfte womöglich das Nachsehen haben.
Neben dem reinen Bedienen der Zinsen ist selbstverständlich auch eine Strategie für die Tilgung wichtig, deren Höhe eine wichtige Stellschraube für die Liquidität, aber eben auch für die Tilgung des Kredits darstellt.
Überhaupt – das Thema Zinsen: Hier sollte man den Tatsachen ins Auge schauen, dass sie sich inzwischen bei um die 3,6 bis 4,5 Prozent befinden und auch weiter steigen können.
Will heißen, hier nicht zu hoffen, dass sie sich wieder in Richtung 1,5 Prozent und darunter bewegen. Denn nach zehn Jahren Niedrigzinsphase werden die Zinsen zumindest mittelfristig nicht abflachen.
Jetzt also aufgrund der Zinsen nicht in Bankgespräche zu gehen, wäre fatal. Es ist alles eine Frage der – durchaus spitzen – Kalkulation und der entsprechenden Einnahmen, die wahrscheinlich im Falle von B- und C-Städten anziehen werden.
Schließlich hat der Immobilienmarkt auch Jahrzehnte lang ohne das Ein-Prozent-Zinsniveau funktioniert. Allerdings benötigt man heute wesentlich mehr Eigenkapital als vor Jahresfrist: Einerseits, um die Zinslast zu senken, andererseits sehen dies die Eigenkapitalanforderungen der Banken vor.
Wer auf diese Weise gut sortiert ist und mit einem sorgfältig ausgewählten Objekt in der richtigen Lage zur Bank geht, dürfte gute Karten haben.
Über den Autoren:
Der gelernte Bankkaufmann und studierte Immobilienökonom aus Köln, Florian Bauer, ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. 2018 gründete er Bauer Immobilien.
