Ethenea-Fondsmanger Volker Schmidt Immobilien-Anleihen: Sichere Häfen abseits von Staatsanleihen
Die Einschätzung vieler Anleger wurde im ersten Quartal auf den Kopf gestellt: Während die Marktteilnehmer zu Jahresbeginn in Erwartung steigender Zinsen und damit verbundener Gewinne positiv auf Banken gestimmt waren, haben die Ereignisse im Zusammenhang mit dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank und dem Beinahekollaps der Credit Suisse diese Erwartungen zu Nichte gemacht. Infolgedessen haben viele Anleger in Staatsanleihen investiert und deren Kurse nach oben getrieben. Jetzt stellt sich die Frage: Wie geht es weiter?
Derzeit dominiert bei vielen Marktteilnehmern die Furcht vor einer möglichen Rezession. Frühindikatoren und die inverse Renditekurve, vor allem in den USA, deuten darauf hin. Der Wohnungsbau sowie das verarbeitende Gewerbe stagnieren jenseits des Atlantiks bereits und Technologieunternehmen vermelden steigende Entlassungszahlen.
Hauptstressfaktoren sind die restriktive Zentralbankpolitik, die allgemeine Konjunkturabschwächung, Unsicherheit in Bezug auf den anhaltenden Ukraine-Krieg, die Auswirkungen der holprigen Wiederöffnung der chinesischen Wirtschaft sowie Verhandlungen über die US-Schuldenobergrenze.
Günstiger Einstiegszeitpunkt für Immobilienanleihen
Angesichts der aktuellen Marktbedingungen bieten kurzlaufende Staatsanleihen und hochwertige Anleihen nichtfinanzieller Emittenten Potenzial. Nichtfinanzielle Emittenten sind nach wie vor sehr widerstandsfähig, da sie über beträchtliche Liquiditätsreserven verfügen, sich einer stabilen Nachfrage erfreuen und Engpässe in ihren Lieferketten beseitigen konnten.
Darüber hinaus kann das aktuelle Umfeld ein günstiger Zeitpunkt für den Einstieg in Immobilienanleihen sein, sofern Investoren von der Fähigkeit der Immobilienunternehmen überzeugt sind, zuverlässige Refinanzierungsquellen zu finden. Denn ihre Geschäftsmodelle hängen stark von einer günstigen und nachhaltigen Refinanzierung ab. Als diese Finanzierungsquelle zuletzt versiegt ist, haben Investoren begonnen, sich von ihren Anleihen zu trennen, und die Renditen sind sprunghaft angestiegen.
Stabile Mieteinnahmen aus Lager- und Distributionszentren
Ein mögliches Ziel ist der deutsche Immobilienkonzern Vonovia. Nachdem der Kurs einer 12-jährigen Anleihe von Vonovia im Jahr 2022 mehr als 30 Prozent an Wert verloren hatte, liegt der aktuelle Kurs mit einer Rendite von über 5 Prozent auf einem niedrigen Niveau. Das Unternehmen benötigt rund 2 Milliarden Euro an zusätzlicher Liquidität, um die in den Jahren 2023 und 2024 fälligen Schulden zurückzahlen zu können.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Inzwischen hat Vonovia den Verkauf mehrerer Wohnobjekte für rund 500 Millionen Euro sowie einer Minderheitsbeteiligung an einem seiner Immobilienportfolios für rund 1 Milliarden Euro vereinbart und scheint damit die kurzfristig notwendige Liquidität gesichert zu haben. Die Anleihe könnte attraktiv sein – vorausgesetzt, dass keine unerwarteten Schwierigkeiten auf Vonovia zukommen. In einem Rezessionsszenario würden die Zentralbanken ihre Zinserhöhungen sicherlich teilweise zurücknehmen. Und damit insbesondere die Refinanzierungskosten für den gebeutelten Immobiliensektor senken.
Schließlich müssen sich Investoren darüber im Klaren sein, dass nicht alle Unternehmen am Ende überleben werden. Daher sollten die Fundamentaldaten der Unternehmen der Ausgangspunkt jeder Investitionsanalyse sein. Ein Lichtblick unter den Immobilieneigentümern sind Unternehmen mit Lagerhäusern und Sortierzentren in ihren Büchern. Derzeit bietet die Vermietung dieser Art von Immobilien dem Eigentümer einen inflationsindexierten und relativ sicheren Cashflow, da die Nachfrage nach Lagerhäusern und Distributionszentren weiterhin hoch ist und zahlungskräftige Mieter in der Lage sind, höhere Mieten zu akzeptieren.
Prologis: Robuste Fundamentaldaten und attraktive Anleihentitel
Ein gutes Beispiel für einen soliden Eigentümer von Lager- und Distributionszentren mit sehr robusten Fundamentaldaten und attraktiven Titeln auf dem Anleihemarkt ist Prologis (S&P-Rating A mit stabilem Ausblick). Das Unternehmen ist nach Gesamtmarktkapitalisierung (133,5 Milliarden US-Dollar zum 31.12.2022) der größte US-amerikanische REIT für Gewerbeimmobilien. Das Unternehmen verfügt über hochwertige Vermögenswerte und eine gute Mieterdiversifizierung in Märkten mit hohen Eintrittsbarrieren.
Infolgedessen konnte US-amerikanische REIT in jüngster Zeit eine starke anhaltende operative Leistung vorweisen: Im Jahr 2022 meldete Prologis ein Wachstum des Net Operating Income von 8,8 Prozent mit einem Rekordwachstum der Nettomieteinnahmen von 48 Prozent. Es ist zu erwarten, dass Prologis auch in den kommenden Jahren eine starke operative Leistung zeigen wird. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über eine konservative Bilanz mit hoher Liquidität und Zugang zu verschiedenen Kapitalquellen.
Sowohl die Vonovia- als auch die zwei Prologis-Anleihen haben eine Restlaufzeit von 8 bis 11 Jahren und würden die Duration vieler Anleger erhöhen. Vor dem Hintergrund der sich abschwächenden Weltwirtschaft und der Anfälligkeit des Bankensektors ist dies jedoch gerechtfertigt. Sollte die Wirtschaftsleistung negativ ausfallen, werden die Marktteilnehmer nach sicheren Häfen suchen und die Anleihekurse nach oben treiben.
Über den Autor:
Volker Schmidt verfügt über mehr als 20 Jahren Erfahrung in der Finanzindustrie. Seit November 2017 ist Schmidt Mitglied des Portfolio-Management-Teams bei Ethenea Independent Investors und Lead Portfolio Manager des Ethna-Defensiv. Schmidt hat einen Doktortitel in Mathematik von der Universität Trier und ist Certified Environmental, Social and Governance Analyst (CESGA).
