Übertreibungen am Immobilienmarkt In Deutschland sinkt die Blasengefahr
Hamburg
Kaufpreis/ Jahresmiete*
Q1 2005: 24,5
Q1 2023: 40,6
Kaufpreis/ Jahreseinkommen**
Q1 2005: 4,8
Q1 2023: 11,0
Gebaute Wohnungen je 1.000 Einwohner***
1.200% Rendite in 20 Jahren?
2005: 2,0
2021: 4,2
*Frage: Ist der Erwerb einer Wohnung gegenüber dem ersten Quartal 2005 besser oder schlechter über Mieteinnahmen finanzierbar?
**Frage: Ist der Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung gegenüber dem ersten Quartal 2005 besser oder schlechter mit Einkommen finanzierbar?
***Frage: Werden gegenüber dem Jahr 2005 mehr oder weniger Wohnungen gebaut?
Anders als angesichts der kletternden Zinsen von einigen Experten erwartet, kippt der Häuser- und Wohnungsmarkt in Deutschland aktuell nicht. Das geht aus einer Analyse des Berliner Forschungsinstituts Empirica hervor. Da die Kreditkosten steigen, bricht der Neubau demnach zwar ein, jedoch bleibt die Nachfrage hoch. Dementsprechend steigt weder die Leerstandsquote noch sinken die Mieten.
>>Hier erfährst Du, wie viel Wohnfläche Käufer für 388.000 Euro bekommen
In den Top-7-Städten hatte der Preisanstieg im ersten Quartal 2023 noch einen Vorsprung von 39 Prozent gegenüber dem Mietanstieg. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2022 lag das Plus der Kaufpreise noch bei 49 Prozent.
Die Blasengefahr auf dem Immobilienmarkt ist Empirica zufolge umso höher, je eher ...
- die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen (Teilindex „Vervielfältiger”),
- die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen (Teilindex „Preis-Einkommen”),
- in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (Teilindex „Fertigstellungen”) und
- immer mehr Kredite aufgenommen werden (Teilindex „Baukredite”).
Diese vier Indikatoren – Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) – messen Empirica-Analysten vierteljährlich. Aus den Ergebnissen erstellen sie einen Blasenindex. Die regionale Blasengefahr steigt in dem Index, wenn Vergleichswerte aus dem Jahr 2005 überschritten werden. Um den Gesamtindex für Deutschland zu berechnen, stellen die Empirica-Experten Kreise „mit Risiko“ den Kreisen „ohne Risiko“ gegenüber.
>>Hier erfährst Du, in welchen Mittelstädten die Kaufpreise am höchsten sind
So entwickelt sich der Empica-Blasenindex
Im ersten Quartal 2023 sank der Gesamindex. Der Teil-Index Fertigstellungen brach wegen der zusätzlichen Nachfrage ukrainischer Geflüchteter stark ein. Den Teil-Index Baukredite brachten die gestiegenen Zinsen zu Fall. Auch die Indikatoren Verfielfältiger und Preis-Einkommen verzeichneten ein leichtes Minus.
Wir stellen die Teilindizes von zwölf Großstädten vor, die von Empirica für das erste Quartal 2023 ausgewiesen werden. Den hier aufgeführten Städten bescheinigt das Marktforschungsinstitut eine „eher hohe“ Blasengefahr.
>>Hier findest Du mehr Infos zum Empirica-Blasenindex