Immobilien KfW-Förderung: Warum 750 Millionen viel zu wenig sind
Nichts wird in den deutschen Metropolen so dringend gebraucht wie bezahlbarer Wohnraum. Eine Antwort der Politik auf das Problem ist die Förderung von Neubauten. Ende Januar 2023 verkündete Bundesbauministerin Klara Geywitz das neue KfW-Programm zur Förderung von klimafreundlichem Neubau. 750 Millionen Euro Steuergelder will der Bund pro Jahr über die Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bereitstellen.
Zunächst ist es zu begrüßen, dass die Politik erkannt hat, dass Förderungen notwendig sind und dass es nach dem abrupten Ende des alten Förderregimes im Januar 2022 überhaupt wieder eine Förderung gibt. Allerdings ist die Summe von 750 Millionen Euro im Jahr schlicht viel zu wenig. Wenn man 100.000 Euro Fördersumme pro Wohneinheit – das zulässige Maximum – ansetzt, kommen dabei gerade mal 7.500 Wohnungen heraus.
Bei Wohnungen, die einen noch höheren Standard erfüllen wie das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS (QNG-PLUS) oder Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PREMIUM (QNG-PREMIUM) können sogar 150.000 Euro pro Wohneinheit gefördert werden. Dies reicht rein rechnerisch gerade einmal für 5.000 Wohneinheiten. Beide Zahlen sind jedenfalls weit entfernt von den Neubauzielen von 400.000 Wohnungen pro Jahr.
Zur Einordnung des Programmumfangs hilft auch ein Blick zurück: Allein im Jahr 2021 wurde die Summe von sechs Milliarden Euro für den Effizienzhaus-55-Standard zugesagt.
Mit anderen Worten: Die 750 Millionen Euro sind ein Tropfen auf den heißen Stein. Einen wirklichen Beitrag zur Lösung des Wohnungsproblems können sie nicht leisten.
Förderung gilt nur für den strengen KfW-40-Standard
Ein weiterer Kritikpunkt sind die hohen Baustandards, die erfüllt werden müssen, will man die neue Förderung bekommen. Während bislang Neubauwohnungen nach dem Effizienzhaus-55-Standard gefördert wurden, bezieht sich das neue Programm ausschließlich auf Wohnungen, die dem EH-40-Standard entsprechen. EH-40 bedeutet, dass das Haus nur noch 40 Prozent der Primärenergie des Referenzhauses verbrauchen darf.
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Auch die Anforderungen an den Transmissionswärmeverlust – also der Energieverlust durch die Gebäudehülle – sind strenger. Beim KfW-55-Effizienzhaus muss der Wärmeverlust über die Außenhülle mindestens 30 Prozent niedriger sein als beim Referenzgebäude. Beim aktuellen KfW-40-Standard muss er sogar um mindestens 45 Prozent niedriger sein als beim Referenzgebäude.
Kurz gesagt: Die Einhaltung des neuen Standards wird erheblich teurer und treibt die gesamten Baukosten aus Sicht des Projektentwicklers nach oben. Dieser Mehraufwand wird durch die neue Förderung nicht ausgeglichen. Der Entwickler bleibt auf den Mehrkosten sitzen.
Notwendige Zuschüsse gestrichen
Eine dritte Kritik am Förderprogramm ist die Tatsache, dass es keine Zuschüsse mehr gibt, sondern nur noch zinsvergünstigte Darlehen. Die Entwickler brauchen aber auch die Zuschüsse, um Neubau zu vertretbaren Preisen anbieten zu können. Die alten Fördermodelle arbeiteten mit Baukosten- oder Tilgungszuschüssen – beispielsweise gab es bis vor einem Jahr 15 Prozent der Darlehenssumme (maximal 18.000 Euro) für jede Wohneinheit. Diese Zuschüsse haben in den Kalkulationen von Investoren erheblichen Einfluss und entscheiden oft über Investition oder Nicht-Investition.
Neben den genannten Kritikpunkten kommt noch erschwerend hinzu: Viele der Details sind noch nicht bekannt – beispielsweise ist die Höhe des Zinssatzes der Förderkredite noch unklar. Wichtig ist außerdem die Verlässlichkeit des Rechtsrahmens. Es ist von grundlegender Bedeutung, dass Entwickler und Investoren kalkulieren können. Aktionen wie das plötzliche Ende der Förderprogramme im Januar 2022 sind Gift für den Markt und tragen am Ende dazu bei, dass weniger Wohnungen gebaut werden.
Fazit: Mit dem vorgestellten Programm wird sich das Wohnungsproblem nicht lösen lassen. Wir brauchen größere Fördertöpfe, weil der Neubau und die Fremdfinanzierungen sehr viel teurer geworden sind. Ansonsten werden die Mieten vor allem im Neubau ungebremst weiter steigen.
Um die hohen Kosten tragen zu können, sind für Investoren im Neubau ohne Förderungen Mieten von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter kalt notwendig. Außerdem ist zumindest temporär eine Absenkung der Standards notwendig. Die hohen Klimavorgaben helfen nicht, wenn dafür nur eine sehr kleine Zahl an Wohnungen gebaut wird. Hier muss die Politik mehr Pragmatismus an den Tag legen.
Über den Autor:
Arnaud Ahlborn ist Geschäftsführer von Industria Immobilien. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main erschließt privaten und institutionellen Anlegern Investitionen in Wohnungen an wirtschaftsstarken Standorten in ganz Deutschland.
