Preise fallen tiefer als in Stockholm Preisverfall in Wien: Was steckt hinter dem Immobilien-Absturz?
Das Zins-Tempo der globalen Notenbanken hat in den vergangenen Jahren deutliche Spuren an den Kapitalmärkten hinterlassen. Nicht nur bei Aktien. Vor allem der Immobiliensektor geriet angesichts rasant gestiegener Finanzierungskosten unter Druck. Bislang blickten Investoren besorgt in den Norden Europas.
In Schweden haben die Häuser-Preise seit dem Peak im Frühjahr 2022 im Schnitt um etwa 15 Prozent nachgegeben, in einigen Regionen ging es sogar um bis zu 40 Prozent nach unten (mehr Hintergründe dazu hier und hier). Am robustesten zeigte sich im Land noch die Hauptstadt Stockholm mit einem Rückgang um 6,4 Prozent je Quadratmeter.
Wien wird zum Sorgenkind Europas
Doch wie sieht es bei den anderen Metropolen aus? Eine Bloomberg-City-Tracker-Analyse zeigt nun, dass Wien sich zum schwächsten Wohnimmobilienmarkt unter den großen europäischen Hauptstädten entwickelt hat.
Die Stadt an der Donau verzeichnete mit einem Minus von 12,2 Prozent beim Quadratmeterpreis einen noch höheren Rückgang gegenüber dem Höchststand vor einem Jahr als Stockholm.
Die Untersuchung zeigt auch, dass die Immobilienmärkte sich im vergangenen Jahr sehr unterschiedlich entwickelten. So verzeichneten Madrid, Mailand und Zürich trotz des Endes des billigen Geldes sogar Zuwächse.
Darum leidet der Immobilienmarkt in Wien
Doch warum ist Wien überproportional stark von der Immobilienkrise betroffen? Dafür gibt es mehrere Gründe. Zum einen sei der Mietmarkt in der Stadt sehr attraktiv. Da die Zinssätze vermutlich noch moderat weiter steigen und die nach wie vor hohe Inflation das verfügbare Einkommen schmälert, entscheiden sich mehr Wiener Familien für Mietwohnungen statt des kostspieligen Kaufs einer eigenen Immobilie.
Zudem verschärfen strengere Hypothekenvorschriften den Einbruch der Preise. Das Volumen neuer Kredite ist nach Angaben der Zentralbank im März gegenüber dem Vorjahr um mehr als 60 Prozent zurückgegangen. Im Mai lagen in Wien laut „Bloomberg“ die durchschnittlichen Angebotspreise bei 7.084 Euro je Quadratmeter. Experten erwarten weitere Rückgänge. Ende 2022 lagen die Immobilienpreise in Wien 40 Prozent über dem fundamentalen Wert, zeigte eine Messung der österreichischen Zentralbank.
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Schweden trifft der variable Zins
Während die Immobilienpreise in Wien aufgrund der zuvor hohen Bewertungen und strengerer Hypothekenvorschriften sinkt, gibt es in Schweden eine andere Ursache. Die meisten Kredite dort haben keine Zinsbindung, sondern sind mit variablen Zinsen ausgestattet. Nur 18 Prozent der schwedischen Kreditnehmer wählten eine feste Laufzeit von drei Jahren oder mehr.
Zum Vergleich: In Deutschland werden die Zinsen für ein Darlehen in der Regel auf 10 bis 20 Jahre festgeschrieben.
Je nach Marktlage verändert sich die Höhe der Zinsen also schlagartig. Und das wird vielen schwedischen Haushalten nun zum Verhängnis: Im Februar 2022 lagen die Zinsen noch bei 0,1 Prozent, ein Jahr später war das Niveau im Februar 2023 auf 3,1 Prozent angestiegen.
Allein für Darlehenszinsen fallen auf diesem Niveau je nach Kreditsumme vier- bis fünfstellige Summen an, die Tilgung ist dabei noch nicht enthalten. Für viele Privathaushalte wird die Zinswende so zur Härteprobe. Mehr über den zweigeteilten Immobilienmarkt Europas gibt es im Artikel „4 Grafiken von Morningstar zeigen die Anfälligkeit von Europas Wohnungsmarkt“.
