HTB-Chef Marco Ambrosius im Interview „Logische Weiterentwicklung des KG-Modells“
Dafür ist der Veräußerungsgewinn bei einem KG-Modell steuerfrei, bei einer Investment-AG nicht.
Ambrosius: Das stimmt. Wenn die Immobilien nach mehr als zehn Jahren verkauft werden, sind die Veräußerungsgewinne bei einem KG-Modell steuerfrei. Bei der Investment-AG unterliegen die Veräußerungsgewinne unabhängig von der Haltedauer der Immobilien derselben Besteuerung wie die laufenden Einkünfte. Aus Sicht der Investoren ist das KG-Modell aber nur steuerlich vorteilhafter, wenn der steuerfreie Veräußerungsgewinn hoch genug ist, um den Nachteil der Höherbelastung der laufenden Einkünfte in den Vorjahren kompensieren zu können. Damit ist die Investment-AG im Vergleich zum KG-Modell umso vorteilhafter, je höher der Anteil der laufenden Mieteinkünfte am gesamten Vermögenszuwachs ist. Wenn steuerbegünstigte Stiftungen, Pensions- und Unterstützungskassen sowie Versorgungswerke investieren, kann sich die Investment-AG zudem für ihre inländischen Immobilienerträge anteilig von der Steuer befreien lassen.
Wie funktioniert die AG für Investoren?
Ambrosius: Der Investor kauft einfach Aktien. Im Rahmen eines digitalen Prozesses erfolgt die Zeichnung durch Wertpapierkauf beim Bankberater, 34f-Vermittler oder auch direkt. Während die Beteiligung an einer geschlossenen Investment-KG in der Regel zwei Wochen, 24 Arbeitsschritte, eine Vielzahl von Unterschriften und Unmengen Papier erfordert, kauft der Investor lediglich eine Aktie, die in das Kundendepot eingebucht wird und dort Transparenz und laufende Bewertung ermöglicht. Das automatisierte Berichtswesen durch die depotführende Bank oder den Berater führt zudem zu weniger Papierpost und ist kostengünstiger. Digitale Prozesse erleichtern Abwicklung und Dokumentation für Kunde und Berater gleichermaßen. Die Investment-AG ist darum unsere Antwort auf die Digitalisierung.
Wie hoch ist das Zielvolumen der Beteiligung in Euro und Aktien?
Ambrosius: Das gesamte Platzierungskapital beträgt 50 Millionen Euro, 50.000 Aktien à 1.000 Euro. Dabei gibt es nur die formale Einschränkung, dass ein Aktionär maximal 5 Prozent der Stimmen repräsentieren darf. Der Investor kann sich ab einer Aktie beteiligen und so auch ein kleineres Portfolio optimal streuen. Sobald die Aktien der Gesellschaft platziert sind, können keine weiteren Papiere erworben werden. Es gibt also keine Verwässerung. Aber Sie können die Aktien natürlich von Dritten kaufen oder auch übertragen. Eine Notierung an einer Wertpapierbörse ist allerdings nicht vorgesehen.
Wonach richtet sich der Kurs der Aktie?
Ambrosius: Grundsätzlich nach dem Wert der Vermögensgegenstände. Das Kapitalanlagegesetzbuch regelt hier die Bewertung. Die Vermögensgegenstände müssen mindestens einmal jährlich zum Jahresende durch einen externen Bewerter analysiert werden. Der ermittelte Nettoinventarwert je Aktie spiegelt sich dann im Depot wieder.
Die Gesellschaft ist bis 2028 befristet und dann?
Ambrosius: Sie kann dann ohne Beschluss der Hauptversammlung aufgelöst werden. Die Vermögenswerte werden verkauft und die Erlöse im Verhältnis der Aktionäre verteilt. Eine Verkürzung beziehungsweise Verlängerung der Laufzeit kann nur mit Zustimmung der Hauptversammlung beschlossen werden.
Mit welcher Zielrendite kalkulieren Sie?
Ambrosius: Im Basisszenario kalkulieren wir mit Rückflüssen von rund 144 Prozent des eingezahlten Kapitals. Nach Vollinvestition streben wir eine durchschnittliche Dividende von 4 Prozent pro Jahr an.
