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Neue Scope-Studie Renditevorteile offener Immobilienfonds schrumpfen

Wiener City im Abendlicht
Wiener City im Abendlicht: Die Corona-Pandemie drückt die Renditen offener Immobilienfonds | Foto: imago images / Robert Kalb Photographien

Im Jahr 2021 lag die Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds laut Berechnungen der Ratingagentur Scope bei durchschnittlich 2,0 Prozent. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,4 Prozent. Weil sich binnen Jahresfrist die Rendite der einjährigen Bundesanleihe nur sehr gering verändert hat, hat sich der Renditeabstand zwischen den beiden Anlageformen verkleinert.

Der Untersuchung lagen nicht alle von Scope regelmäßig beobachteten offenen Immobilienfonds zugrunde, sondern nur die, deren Portfolio auf Gewerbeimmobilien abzielt. Während der vergangenen 15 Jahre übertraf deren Wertentwicklung fast immer die Performance der einjährigen Staatsanleihe deutlich. Die Differenz wird in der folgenden Grafik als -Premium- ausgewiesen.

Performancevergleich offener Immobilienfonds gegenüber Staatsanleihen

Quelle: Scope

Inflations- und Konjunkturentwicklung trübt die Stimmung ein

2021 war die Renditedifferenz mit 2,6 Prozentpunkten so niedrig wie seit 2014 nicht mehr. Im Jahr 2020 hatte sie noch bei 3,0 Prozentpunkten gelegen. Von 2013 bis 2019 war der Renditeaufschlag relativ konstant gewachsen.

Als Hauptursache für die zurückgegangene Performance der offenen Immobilienfonds hat Scope vor allem die Corona-Krise ausgemacht. So litten Gewerbeimmobilien – allen voran Hotel- und Einzelhandelsimmobilien – besonders stark unter den Folgen der Pandemie. In der zweiten Jahreshälfte zeigte sich jedoch wieder ein Aufwärtstrend: die Renditedifferenz nahm wieder zu.

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Scope erwartet, dass offene Immobilienfonds auch 2022 weiter unter Druck stehen werden. Weitere Auswirkungen der Corona-Krise, steigende Zinsen und Inflationsraten sowie die Unsicherheiten aus der geopolitischen Situation lassen Risiken hinsichtlich Leerstand und Objektbewertungen steigen und können sinkende Wertänderungsrenditen nach sich ziehen. Besonders der Ukraine-Krieg und die Inflations- und Konjunkturentwicklung werden eine bedeutende Rolle spielen – sowohl für die Investitionsentscheidungen der Anleger als auch für die Entwicklung der Fonds.

Mittelzuflüsse auf Mehrjahrestief

Auch die Nettomittelzuflüsse in die offenen Immobilienpublikumsfonds waren 2021 so niedrig wie seit 2014 nicht mehr. Den von Scope analysierten Produkten flossen knapp 4,3 Milliarden Euro zu. Das ist knapp ein Drittel weniger als 2020, als das Vermögen der Fonds noch um insgesamt 6,3 Milliarden Euro stieg.

Nettomittelzuflüsse offener Immobilienfonds

Quelle: Scope

Laut Aussagen der Asset Manager ist dies vor allem auf die Corona-Krise, die einhergehenden Filialschließungen während der Lockdowns sowie die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit auf Seiten der Anleger zurückzuführen. Von den Daten unterstützt wird die These, dass das Interesse der Anleger an Immobilienfonds mit der Renditedifferenz zu Staatsanleihen korreliert. Die Zahlen der vergangenen drei Jahre zeigen klar, dass sich die Nettomittelzuflüsse verringern, wenn der Renditevorteil der Immobilienfonds schrumpft. Dieser Zusammenhang ließ sich bereits in vielen Vorjahren erkennen.

Gleichwohl gilt hier auch zu beachten, dass offene Immobilienpublikumsfonds in den vergangenen Jahren weniger Anlegergeld angenommen haben als möglich gewesen wäre. Etliche Produkte haben die Ausgabe neuer Anteile beschränkt, weil die Suche nach Objekten mit akzeptabler Rendite schwieriger geworden ist.

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