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Teilnehmer einer Altenpflege-Schulung mit Pflegepuppe. Das Pflegesegment ist auch für Immobilienanleger spannend. | © Getty Images

Immobilienexperte rät „Pflegeimmobilien sind kein vorübergehender Hype“

Nischenprodukte mit vermeintlich großen Wachstumspotenzialen nehmen im Zuge des anhaltenden Immobilienbooms von Jahr zu Jahr zu. Laut einer Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting sehen Immobilieninvestoren unter den Nischen vor allem Pflegeimmobilien als nachhaltiges Investmentprodukt an. Warum ist das so?

Im Bedarfsfall ist die Pflege ein Grundbedürfnis. Dazu gehört die Bereitstellung der notwendigen Pflegeimmobilien. Doch bei den Pflegeeinrichtungen herrscht Knappheit und die Nachfrage wird weiter steigen.

Großer Bedarf erkennbar

Die deutsche Bevölkerung ist überaltert. Von 82 Millionen Deutschen sind 22,5 Millionen älter als 60 Jahre. Die Altersgruppe der 60- bis 65-Jährigen gehört zu den sogenannten Babyboomern, die mit 5,2 Millionen fast ein Viertel der älteren Bevölkerung ausmacht. Diese Altersgruppe tritt ab 2020 schrittweise in das Rentenalter ein. Darüber hinaus weisen die rund neun Millionen Deutschen, die zwischen 75 und 90 Jahre alt sind, alleine aufgrund ihres Alters, einen erhöhten Pflegebedarf auf.

Tatsächlich pflegebedürftig waren zum Jahreswechsel 2015/2016 in Deutschland rund 2,9 Millionen Menschen. Ein Großteil von ihnen, rund 46 Prozent, wird von Angehörigen gepflegt. Etwa ein Viertel der Pflegebedürftigen wird ambulant betreut und rund 30 Prozent werden in Pflegeheimen versorgt. Während die Bevölkerungszahl voraussichtlich bis zum Jahr 2035 weiter abnehmen wird, dürfte sich die Zahl Pflegebedürftiger hingegen im selben Zeitraum auf circa 3,8 Millionen Menschen erhöhen.

Mit rund 3,5 Millionen Einwohnern ist es kaum verwunderlich, dass Berlin unter den Städten den höchsten absoluten Bedarf an neuen Pflegeplätzen aufweist. Bemerkenswert ist jedoch die Zahl: Bis 2030 benötigt die Hauptstadt laut Wüest Partner etwa 9.200 neue Pflegeplätze oder rund 100 Heime, um der großen Nachfrage gerecht zu werden. Auch an München wird deutlich, dass der Anstieg Pflegebedürftiger nicht nur ländliche, sondern ebenso urbane Regionen betrifft. In der bayerischen Landeshauptstadt wird sich der Bedarf an Pflegeplätzen bis 2030 um rund 23 Prozent erhöhen. Damit benötigt die Stadt an der Isar innerhalb von 15 Jahren etwa 20 neue Pflegeheime.

Zunehmende Professionalisierung

Als Betreiberimmobilien werden Pflegeheime in der Regel von einem Betreiber geführt und im eigenen Namen bewirtschaftet. In Deutschland sind es 53 Prozent freigemeinnützige Träger, 42 Prozent private und 5 Prozent öffentliche Träger. In den vergangenen Jahren haben eine zunehmende Internationalisierung der Betreiber und damit eine weitere Professionalisierung des deutschen Pflegeheimmarktes stattgefunden. Im Jahr 2017 waren internationale Investoren an 64 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens beteiligt. Insgesamt wurden 2017 laut dem US-Unternehmen CBRE rund eine Milliarde Euro investiert. Seit 2008 steigerte sich das Transaktionsvolumen für Pflegeimmobilien jährlich um durchschnittlich 20 Prozent.

Die Nachfrage bleibt weiter hoch, doch an passenden Angeboten mangelt es zunehmend. Das lässt wie in anderen Segmenten des Immobilienmarktes auch die Renditen sinken. Die Anfangsrenditen für langjährig vermietete, reine Pflegeheime (Vertragsmiete ohne Betriebskosten/Kaufpreis) variieren dabei in der Regel zwischen fünf und sieben Prozent. In den letzten drei Jahren sind die Renditen dabei um 100 bis 200 Basispunkte gefallen. Doch im Vergleich zu klassischen Büro- und Wohnimmobilien sind das attraktive Renditen für Investoren.

Über den Autor:
Nico Grimm ist Investment Manager beim auf Immobilieninvestments spezialisierten Fondsverwalter Vivum Services.

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