Fälle aus der Praxis So klappt der Immobilienkauf auch im aktuellen Umfeld
Auch wenn der Wunsch eines Immobilienkaufs groß ist, wird dieser vielerorts durch die aktuelle Kaufpreis- sowie die allgemeine Zinsentwicklung erschwert. Denn Banken stellen nach ihrer Bewertung immer mehr Eigenkapitalanforderungen bei der Finanzierung. Dies ist vor allem für Kapitalanleger eine Herausforderung, wenn der Eigenmitteleinsatz möglichst auf die Erwerbsnebenkosten begrenzt werden soll.
Praxisfall 1: Bankseitigen Eigenkapitalforderungen als Kapitalanleger klug begegnen
So kam ein 42-jähriger Kunde mit der Kaufabsicht für ein Mehrfamilienhaus zum Preis von 800.000 Euro auf mich zu. Das Kaufobjekt bietet Mieteinnahmen von circa 40.000 Euro pro Jahr. Der Kunde ist angestellter Unternehmensberater mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 6.000 Euro und möchte das Haus vollumfänglich fremdfinanzieren. Er besitzt bereits zwei Eigentumswohnungen im Gesamtwert von in etwa 400.000 Euro, welche allerdings nur eine Mietrendite von circa 2 Prozent erwirtschaften. Der Kapitaldienst hierfür beträgt knapp 20.000 Euro pro Jahr. Angesichts der Mieteinnahmen von rund 8.000 Euro jährlich wird dadurch seine Bonität vor Steuern um rund 12.000 Euro reduziert.
Die Bank möchte nach interner Objektbewertung mit entsprechenden Risikoabschlägen lediglich 680.000 Euro finanzieren. Zuzüglich der Erwerbsnebenkosten in Höhe von 40.000 Euro wäre folglich ein Eigenkapitaleinsatz von rund 160.000 Euro notwendig. Dies ist angesichts eines Fondsdepots über 250.000 Euro und Tagesgeldbeständen von 100.000 Euro zwar möglich, aber vom Kunden nicht gewünscht.
Die Lösung: Bestehende Vermögenswerte miteinbeziehen
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Nach mehreren Gesprächen mit der Bank konnten wir folgende Lösung finden: Der Kunde tritt Depotwerte in Höhe von 150.000 Euro ab. Das abgetretene (Zweit-)Depot besteht aus ausgewogenen Dividendenpapieren mit entsprechend geringeren Risikoabschlägen seitens der finanzierenden Bank. Die Bank erkennt 80 Prozent als Sicherheit an, also 120.000 Euro. Die Erträge aus dem Depot kommen weiterhin meinem Kunden zugute. Die Erwerbsnebenkosten in Höhe von 40.000 Euro werden aus dem Tagesgeld bedient.
Die nun finanzierten 800.000 Euro konnten auf zwei Teildarlehen aufgeteilt werden. Mittels eines bestehenden Vorsorgevertrages aus dem Jahr 2006 wurde eine Tilgungsaussetzung über 300.000 Euro vereinbart. Dadurch ist eine geringere Liquiditätsbelastung als die sonst geforderte Tilgungsleistung gegeben. Ebenso kann dadurch eine gleichbleibend hohe steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinslast aus diesem Teildarlehen erfolgen. Die verbliebenen 500.000 Euro werden als Annuitätendarlehen finanziert.
Im Ergebnis ist damit das Ziel des Kunden trotz höherer Eigenkapitalanforderung seitens der Bank erreicht. Durch die vollumfängliche Bestandsanalyse und fachlich fundiertes Verhandlungsgeschick konnten bestehende Vermögenswerte im Sinne des Kunden einbezogen und sowohl ertrags- als auch steuerseitig optimiert genutzt werden.
Praxisfall 2: Prolongationen mit zinsgünstigen Bausparverträgen vorbereiten
Bei einer laufenden Immobilienfinanzierung hingegen wird aktuell die zumeist fehlende Planungssicherheit nach Ablauf der momentan bestehenden Zinsbindung zur Herausforderung. So auch bei einem Kundenpaar, das sich 2016 eine selbstgenutzte Eigentumswohnung für 450.000 Euro gekauft und hierfür ein Gesamtdarlehen von 410.000 Euro aufgenommen hat. Angesichts der steigenden Kreditzinsen fragen sie, wie man heute schon eine sinnvolle Strategie entwickeln kann, um Planungssicherheit über die komplette Darlehenslaufzeit zu haben.
