Immobilie versus 60/40-Portfolio Kaufen oder mieten – eine Entscheidungshilfe
Über Lifestyle-Aspekte von Kaufen und Mieten
Geldanlage hat zwar in den meisten Fällen zum Ziel, bei gegebenem Risiko die Rendite zu maximieren, doch der damit erzielte Vermögenszugewinn ist letztlich immer nur Mittel zum Zweck: Im Grunde geht es darum, wieviel mehr an Lebenszufriedenheit man mit dem neu gewonnenen Geld erzielen kann. Aus diesem Grund schauen wir uns im Folgenden jeweils drei Argumente für Kaufen bzw. Mieten aus der Sicht eines Haushalts an, der seine Lebenszufriedenheit (und nicht nur seine Rendite) maximieren möchte:
Lifestyle-Argumente pro Kaufen
Pro-Kaufen-Argument 1: Ein Immobilienfinanzierung ist ein „positiver Zwangssparvertrag“
Das in unseren Augen stärkste Argument für den Kauf der eigenen vier Wände ist, dass er in Kombination mit einer Kreditfinanzierung einen Zwangssparvertrag darstellt. Warum? Ein Kredit muss schließlich abbezahlt werden – und zwar jeden einzelnen Monat für einen typischerweise verdammt langen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren. Wer sich dagegen sträubt, wird recht schnell Probleme mit der finanzierenden Bank bekommen. Heißt also, man ist über Jahrzehnte gezwungen, Monat für Monat zu sparen, ob man will oder nicht, und das geht üblicherweise mit einem gewissen Konsumverzicht einher.
Mieter haben zwar ebenfalls monatlich ihre Miete zu entrichten, diese fällt aber meist geringer aus als der Kapitaldienst des EHB (zzgl. verdurchschnittlichte Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung). Die Differenz könnte nun gespart und in ein globales Portfolio investiert werden, aber eben auch für Konsumzwecke verprasst werden. Sparen ist für den Mieter im Gegensatz zum EHB also freiwillig. Sollten Sie Ihre Spardisziplin als „ausbaufähig“ einschätzen und den Kampf gegen Ihren inneren Schweinehund regelmäßig verlieren, werden Sie mit einer fremdfinanzierten Immobilie und damit einem positiven Zwangssparvertrag vermutlich besser fahren als mit der Kombination aus einer Mietwohnung und einem Weltportfolio auf „Freiwilligenbasis“.
Pro-Kaufen-Argument 2: Kaufen bietet mehr Sozialprestige als Mieten
Kauf und Besitz einer Wohnimmobilie gehen in unserer Gesellschaft oft mit einem Zugewinn an Sozialprestige einher. Das gilt absurderweise auch dann, wenn eine Immobilie überwiegend fremdfinanziert ist und ökonomisch betrachtet eher der Bank als dem EHB gehört. Trotzdem gilt: „100 Prozent Ansehen bei 30 Prozent Anzahlung“ – kein schlechter Deal. Dem Nachbar, der die baugleiche Wohnung nebenan zur Miete bewohnt, wird nicht nur weniger Ansehen zuteil, sondern er sieht sich oft auch mit Mitleid und gut gemeinten Ratschlägen konfrontiert, wenn er Freunden beim Dinner davon erzählt, wie er sein sauer Erspartes Monat für Monat „in die Tasche seines Vermieters“ überweist.
Dass dieser Mieter ein ETF-Depot hat, das genauso viel oder mehr wert ist wie die Wohnung des EBH abzüglich der Schulden, bringt unserem Mieter bei seinen Mitmenschen ebenfalls selten Bewunderung ein. Darüber hinaus fühlen sich EHB meist auch wohlhabender als Mieter, denn die menschliche Psyche kann mit dem Konzept einer Fremdkapitalfinanzierung wenig anfangen. Wer also auf Sozialprestige und gefühlten Reichtum bedacht ist, ist mit einer Eigentumswohnung vermutlich besser bedient als mit einer Wohnung zur Miete.
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Pro-Kaufen-Argument 3: Eigenheime bieten größere Gestaltungsmöglichkeiten
Ein Eigenheim kann leichter und in größerem Umfang an persönliche Vorstellungen angepasst werden als eine Mietwohnung. Dieser Sachverhalt ist trivial, so dass er keiner weiteren Ausführung bedarf. Doch erlauben wir uns anzumerken, dass auch Mieter Gestaltungsmöglichkeiten haben, die bei einer durchschnittlichen Mietdauer von rund elf Jahren in Deutschland nicht nur psychologisch lohnenswert sein können, sondern selbst bei größeren Summen in den meisten Fällen vermutlich auch ökonomisch vertretbar sind.
Lifestyle-Argumente pro Mieten
Pro-Mieten-Argument 1: Mieten ist risikoärmer als Kaufen
Sie haben richtig gelesen: Mieten in Kombination mit einem globalen Portfolio ist die risikoärmere Alternative zu Kaufen. Warum? Erstens, (normalvermögende) EHB haben einen Großteil ihres Vermögens auf einen einzigen Vermögenswert konzentriert; im Ökonomen-Jargon nennt man das ein Klumpenrisiko. Diversifikation? Fehlanzeige. Man legt also sprichwörtlich alle Eier in einen Korb. Das kann natürlich gutgehen und ist es in den letzten 15 Jahren auch, muss es aber nicht. Es liegt in der Natur von Risiko, dass es sich ab und an manifestieren muss und wenn das dann meinen größten Vermögenswert betrifft, ist das, euphemistisch gesagt, nicht optimal.
Ein Mieter mit global diversifizertem Portfolio hat dieses Problem nicht. Er kann global über verschiedene Asset-Klassen wie Aktien, Anleihen, Rohstoffe, Edelmetalle und sogar Immobilien diversifizieren. Zweitens, Kreditfinanzierungen erhöhen das Risiko eines EHB beträchtlich. Und drittens, ein EHB geht relativ zum Mieter ein höheres Risiko unerwünschter Opportunitätskosten (entgangene Gewinne) ein. Letzteres schlägt eine stabile Brücke zu unserem nächsten Pro-Mieten-Argument.
Pro-Mieten-Argument 2: Mieter sind flexibler als Eigenheimbesitzer
Wie ihr Name schon sagt, sind Immobilien nicht mobil; sie sind fest an einen bestimmten Standort gebunden. Wer eine Immobilie erwirbt, der schränkt seine Mobilität ein; das muss sich jeder Käufer in spe vor Augen führen und das lässt sich auch statistisch belegen. (Selbstverständlich kann eine einmal erworbene Immobilie auch wieder veräußert oder vermietet werden, doch das bringt eine ganze Reihe anderer Probleme mit sich, auf die wir hier aus Platzgründen nicht eingehen.)
Die negativen Konsequenzen von Immobilität können vielfältig sein: Vielleicht kann man seinen Traumjob nicht (oder nur unter Inkaufnahme einer unzumutbaren Pendelzeit) annehmen, weil er sich in einer anderen Stadt oder gar einem anderen Land befindet. Oder man verliebt sich in einen anderen EHB und die Beziehung scheitert daran, dass keiner bereit ist, seine Immobilie für den jeweils anderen aufzugeben. Oder man will Existenzgründer werden, was erfahrungsgemäß nicht gut kompatibel ist mit einem Eigenheimkauf.
