Trotz sinkender Renditen Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich noch immer

Investitionsmöglichkeiten und Anlageformen

Wer dennoch in Ballungsgebieten investieren will, erhält mit der Investition in gewerblich genutzte Immobilien mehr Sicherheit. Die Renditechancen sind höher, jedoch kommt es auch darauf an, wer der Pächter der Immobilie ist. Bei Ladenzeilen treten immer häufiger Leerstände auf, während der Onlinehandel floriert und in Gewerbegebieten große Flächen benötigt. Die Investitionssummen sind bei gewerblichen Immobilien umso höher, je ertragreicher sie werden. Dennoch können gewerbliche Immobilien auch für Privatanleger interessant sein: Durch geschlossene Immobilienfonds oder Crowdinvest-Anbieter kann man auch kleinere Summen investieren.

Bei geringem oder keinem Eigenkapital wird zwar generell davon abgeraten, in ein langfristiges Immobilienprojekt zu investieren, andererseits kann man nicht früh genug damit anfangen. Junge Menschen mit noch geringem Einkommen neigen häufig dazu, durch eine Bürgschaft an das nötige Kapital von der Bank zu kommen. Studierende spekulieren auch schon mal damit, ein Studentenappartement zur Eigennutzung zu kaufen und nach dem Studium zu vermieten. Die Eltern werden in diesem Fall als Bürgen eingesetzt. Experten raten von dieser Möglichkeit eher ab, da der Bürge damit seine eigene Bonität aufs Spiel setzt und sein Hab und Gut, das er als Sicherheit bietet, verlieren kann. Eine Partnerschaft mit weiteren Co- Investoren kann helfen, das geplante Vorhaben doch noch umzusetzen. Dabei teilt man auch Wissen und anfallende Arbeiten rund um das Investment. Insgesamt kann daraus eine lukrative Win-Win-Situation entstehen. Im Fall des Kaufs eines Studentenappartements kann die Partnerschaft auch mit den Eltern bestehen. Auch eine Schenkung mittels vorweggenommener Erbfolge kann eine Möglichkeit sein, einen Teil des Vermögens schon zu Lebzeiten gewinnbringend an die Kinder steuergünstig weiterzugeben.

Auch sind Immobilienfonds eine Alternative, ins Immobilieninvestment einzusteigen. Anleger beteiligen sich an den Investments großer Immobiliengesellschaften und profitieren von Verkaufserlösen und Mieteinnahmen. Nachteil: Oft kaufen Anleger die „Katze im Sack“, weil sie nicht wissen, in welche Objekte die Gesellschaften ihre Anteile investieren. Mit Fonds aus börsennotierten Immobiliengesellschaften können Anleger von den marktwirtschaftlichen Entwicklungen des Immobiliensektors profitieren. Mit Hilfe von Plattformtechnologie und künstlicher Intelligenz bieten sich sogar noch weitere Möglichkeiten der Bewertung und des Handelns mit Immobilien. Auf diese Weise können Investmententscheidungen aufgrund von relevanten Daten unterstützt und optimiert werden. Neben den gängigen Faktoren werden also noch weitere marktrelevante Daten berücksichtigt, die der Bewertung von Immobilien unterliegen. Das Ziel: Dank Digitalisierung Immobilien wie Aktien handeln zu können.

Entscheidungsgrundlagen für Immobilieninvestments

Wer sich mit dem Immobilienmarkt beschäftigt, wird auch nach klassischen Kriterien die richtigen Entscheidungen treffen können. Wer entsprechend auf die Teuerungsrate der Ballungsgebiete reagiert, kann hier langfristig hohe Renditen einstreichen. Interessant sind auch Universitätsstädte. Mitarbeiter bei den Hochschulen suchen aufgrund ihres höheren Einkommens vorwiegend Wohngegenden der preislich höheren Kategorien, Studierende machen einen nicht unerheblichen Teil der Einwohnerzahl aus, die nicht selten dort auch beruflich Fuß fassen können.

Universitätsstädte wie Heidelberg, Würzburg oder Trier zeichnen sich nicht durch ihre Größe, sondern durch ihre hohe Lebensqualität aus, was viele Studienabgänger zum Verweilen einlädt. Der Wertzuwachs von Immobilien in solchen Universitätsstädten mit einem Anteil an Studierenden von über 15 % stieg in den letzten zehn Jahren um 1,5 Prozentpunkte gegenüber anderen Städten mit wenig Studenten oder ohne Universitäten.
Wer am Urlaubsort seiner Träume in ein eigenes Ferienhaus investieren will, kann mit einer Fremdvermietung ebenfalls eine gute Rendite erwirtschaften. Steuervorteile und die Möglichkeit der Eigennutzung sind nur zwei von vielen Vorteilen einer Ferienimmobilie. Viele nutzen das Ferienhaus als reine Geldanlage oder wollen zumindest Gewinne damit erwirtschaften. Die Wertsteigerung ist zudem ein guter Baustein für die private Altersvorsorge.

Und wie sieht es mit einer eigens bewohnten Immobilie aus? Vom Grundsatz her ist es eine gute Idee, in sein eigenes Haus zu investieren. Anstatt Miete zu zahlen, bedient man das Darlehen, bis einem die Eigentumswohnung oder das Haus gehört. Jedoch sind die Darlehenszinsen nicht steuerlich absetzbar, wenn man die Immobilie selbst bewohnt. Nach Ablauf des Darlehens, z. B. nach zehn Jahren, erlischt oft auch die Zinsbindung. Wenn dann noch eine Restschuld übrigbleibt, muss ein neues Darlehen aufgenommen werden. Die Konditionen kann man selten im Voraus kalkulieren, weil der zukünftige Zinssatz noch nicht bekannt ist. Bei den derzeit sehr niedrigen Zinsen ist die Wahrscheinlichkeit, dass diese so niedrig bleiben, nicht gewährleistet. Da man in der Regel das selbstbewohnte Haus nach zehn Jahren nicht verkaufen möchte, investiert man weiter in die Immobilie und unterschätzt oft die anfallenden Kosten gemessen am Gegenwert. Insofern sollte das selbstbewohnte Haus nicht mit einer Immobilie als reine Kapitalanlage gleichgesetzt werden. Wer in eine Immobilie investiert und diese nach zehn Jahren verkauft, zahlt im Gegensatz zu vielen anderen Anlageformen keine Abgeltungssteuer auf die Gewinne.

Die Frage der Investition ist auch vom Standort abhängig. Neben bereits bekannten Faktoren wie Ballungsgebiete und Universitätsstädte sind auch die Bevölkerungsentwicklung an einem bestimmten Standort von Relevanz. Steigt die Zahl der Bevölkerung, sollte man sich genauer ansehen, woher die Zuzüge kommen. Bei Landflucht aus der näheren Umgebung wird dieser Zustrom irgendwann einmal erschöpft sein. Die Zugezogenen sollten daher idealerweise aus anderen Gegenden kommen. Auch spielt das Verhältnis zwischen dem Preis der Immobilie und Einkommen der Bevölkerung eine Rolle. In Ballungsgebieten wie München oder Düsseldorf sind die Einkommen in der Regel höher. Hier können sich höhere Immobilienpreise dennoch rechnen. Steigen diese jedoch schneller als die Einkommen, kann das auf eine sogenannte Immobilienblase hindeuten.
Generell ist wichtig, dass man sich vor dem Investment den Immobilienmarkt des anvisierten Standorts genauer anschaut.