„Gewohnt wird immer“ Was die Corona-Krise mit offenen Immobilienfonds macht

Preisrisiken im Wohnsegment existieren am ehesten bei hochpreisigen Eigentumswohnungen sowie im Sektor Mikrowohnen, in dem auch teilweise sehr hohe Mieten aufgerufen werden. Das niedrige und mittlere Segment mit Mieten von zwischen 6,0 und 10,0 Euro / Quadratmeter und Monat kalt kann als sehr krisensicher eingestuft werden.

Gefahr könnte den offenen Immobilien-Publikumsfonds von einer anderen Seite drohen: In der letzten großen Krise – 2008 / 2009 – hatten hohe Mittalabflüsse einen Teil der Fonds in Liquiditätsengpässe gebracht.  Allerdings wurde die Verfügbarkeit der Gelder vom Gesetzgeber seitdem deutlich eingeschränkt. Anleger können ihr Kapital nicht mehr wie früher börsentäglich abziehen, sondern es gelten Mindesthaltefristen von zwei Jahren und Kündigungsfristen von einem Jahr. Damit wurde das Risiko, dass Fonds nicht mehr liquide sind, deutlich gesenkt. Hinzu kommt: Die meisten Fonds haben aktuell sehr hohe Liquiditätspolster, die in der Krise als Sicherheitspuffer fungieren:  Laut Rating-Agentur Scope lag die durchschnittliche Liquiditätsquote Ende 2019 bei 20,2 Prozent. Unabhängig von der hohen Liquidität sind derzeit in der Praxis kaum Investoren zu beobachten, die ihre Gelder abziehen. Wir gehen nicht davon aus, dass sich dies kurzfristig ändert.

Mittelabflüsse bei offenen Immobilienfonds?

Es ist eher das Gegenteil zu erwarten: Mehr Anleger werden sich in turbulenten Börsenzeiten für einen offenen Immobilienfonds entscheiden. Dies liegt auch an der großen Stabilität der Anteilscheinkurse. Der täglich ermittelte Wert ergibt sich nämlich gerade nicht aus dem Spiel von Angebot und Nachfrage zusammen, so wie das bei Aktien der Fall ist. Die Rücknahmepreise der Fonds werden von den Anbietern aus den Werten der Immobilien und deren Erträgen errechnet. Hier sehen und erwarten wir aktuell keine negativen Auswirkungen. Dies wurde auch von Immobiliengutachtern bestätigt.

Eine andere Folge der Krise könnte sein, dass die Fonds Akquisitionen von Immobilien auf „on hold“ stellen. Dies lässt sich bei verschiedenen Akteuren am Markt beobachten. Es ist davon auszugehen, dass die Kaufzurückhaltung zumindest so lange anhält, bis die akute Phase der Krise vorüber und eine gewisse Entspannung der Lage absehbar ist. Den Anlegern entstehen hieraus allerdings keine Nachteile.

Unterm Strich sind offene Wohnimmobilienfonds zwar auch von den Auswirkungen der Krise betroffen. Hier ist vor allem die Stundung der Mieten für drei Monate oder länger zu nennen. Im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Aktien oder Immobilien anderer Nutzungsarten wie Handel und Hotel sind die Auswirkungen jedoch aus unser Sicht nicht groß und die Risiken daher überschaubar.

Über den Autor:
Klaus Niewöhner-Pape ist Geschäftsführer des auf Wohnimmobilien spezialisierten Anbieters Industria Wohnen. Das Investmenthaus ist ein Tochterunternehmen der Degussa Bank.