Corona und der Immobilienmarkt Das sagen Anwälte zum Kündigungsverbot

Die Regelung soll Miter absichern, wenn sie vorübergehend nicht fristgerecht zahlen können. Hierdurch soll verhindert werden, dass Mieter wegen der Corona-Krise angemietete Räume und Flächen verlieren.

Die Kündigung soll nur in Fällen ausgeschlossen sein, in denen die Nichtleistung des Mieters oder Pächters im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 mit der Ausbreitung der Covid-19-Pandemie zu begründen ist. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen hat, soll die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen sein.

Es obliegt dem Mieter, den Zusammenhang zwischen der Pandemie und Nichtleistung im Streitfall glaubhaft zu machen. Er muss Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Covid-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann er sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder des Nachweises der Antragsstellung beziehungsweise der Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder anderer Nachweise über das Einkommen und den Verdienstausfall bedienen.

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus nach Meinung der Bundesregierung den Zusammenhang zwischen Covid und Nichtleistung zum Beispiel mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Vermieter ubd Verpächter müssen diese Vermutung dann im Streitfall widerlegen. Dafür müssen sie nach allgemeinen Grundsätzen darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Pandemie nicht ursächlich für die Nichtleistung war.

Die Regelung soll bis zum 30. Juni 2022 anwendbar sein. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann.

Damit haben Mieter vom 30. Juni 2020 an zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand auszugleichen. Zu beachten ist allerdings, dass für sie auch nach Verabschiedung dieses Gesetzes Verzugszinsen in Höhe von derzeit rund 8 Prozent pro Jahr anfallen. Insofern dürfte die Nichtleistung nur für sehr liquiditätsschwache Mieter interessant sein.

Die Bundesregierung soll außerdem ermächtigt werden, durch Rechtsverordnung die vorgenannte Kündigungsbeschränkung auf Mietrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis längstens 30. September 2020 entstanden sind. 

Alexander Lehnen und Alexander Thiermann sind Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein.