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Kaufpreis-Prognose bis 2035 In welchen Regionen die Immobilienpreise weiter steigen – und in welchen nicht

Häuser am Waldrand
Häuser am Waldrand: Im ländlichen Raum abseits der Städte erwarten Experten teils größere Preiseinbrüche. | Foto: Imago Images / Panama Pictures

Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Daten des Statistischen Bundesamtes zufolge haben sich Häuser und Eigentumswohnungen allein zwischen 2010 und 2021 um mehr als 80 Prozent verteuert. Glaubt man Immobilienexperten, gehören diese Preissprünge der Vergangenheit an. „Der Preis-Boom am Immobilienmarkt hat ein Ende“, heißt es im aktuellen Wohnatlas der Postbank, der auf Auswertungen des Hamburger Welt­wirt­schafts­in­sti­tuts (HW­WI) beruht. Die Kaufpreis-Prognose gibt an, in welchen Regionen die Immobilien-Experten reale, also inflationsbereinigte, Preiszuwächse oder -rückgänge erwarten.

Der Studie zufolge gehen die Immobilienpreise in fast der Hälfte aller 400 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland zurück – und liegen im Jahr 2035 um mindestens zwei Prozent unter heutigem Niveau. In jedem zehnten Gebiet stagnieren die Preise. Betroffen sind vor allem ländlich geprägte mitteldeutsche Regionen. Stärkere Preiseinbrüche erwarten die Experten in den ost­deut­schen Bun­des­län­dern ab­seits der Groß­städ­te.

Grafik: Postbank

Ei­gen­tums­woh­nun­gen in der Stadt Suhl und im Wart­burg­kreis in Thü­rin­gen wer­den von al­len deut­schen Re­gio­nen vor­aus­sicht­lich am stärks­ten an Wert ver­lie­ren. Un­ter den Städten mit mehr als 100.000 Ein­woh­nern sind die Ruhr­ge­biets­städ­te Her­ne, Gel­sen­kir­chen, Ha­gen, Duis­burg, Ober­hau­sen, Mühl­heim an der Ruhr und Bo­chum so­wie das na­he­ge­le­ge­ne Rem­scheid im Ber­gi­schen Land laut der Prognose von Preis­rück­gän­gen be­trof­fen.

In 43 Prozent aller Regionen steigen die Preise weiter – aber nur moderat

Mit einem inflationsbereinigten Plus von mehr als 0,15 Prozent pro Jahr ist der Studie zufolge in 43 Prozent aller Regionen zu rechnen. Bis zum Jahr 2035 werde damit in diesen Städten und Landkreisen ein Kaufpreis-Anstieg um mindestens 2 Prozent erwartet. Das gilt laut Studie für weite Teile des süd­li­chen und nord­west­li­chen Raums, die sie­ben grö­ß­ten Me­tro­po­len und ihr Um­land so­wie wei­te­re Groß­städ­te. Über alle Regionen hinweg prognostizieren die Experten steigende Kaufpreise in den Bundesländern Ba­den-Würt­tem­berg, Bay­ern, Hes­sen und Schles­wig-Hol­stein.

„Stei­gen­de Zin­sen, In­fla­ti­on und die da­mit schwä­cheln­de Nach­fra­ge las­sen die Prei­se im Be­trach­tungs­zeit­raum bis 2035 nicht mehr so stark stei­gen wie in den ver­gan­ge­nen Jah­ren“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en bei der Postbank. Lang­fris­tig würde die Wert­ent­wick­lun­g auf dem Im­mo­bi­li­en­markt vor al­lem durch die de­mo­gra­fi­schen so­wie die wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lun­gen einer Region be­stimmt. „In Städ­ten und Ge­bie­ten mit star­kem Zu­zug und vie­len Ar­beits­plät­zen blei­ben Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­gehrt und die Prei­se zie­hen wei­ter an“, so Beermann.

Top-Ten-Regionen bis 2035
(reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent)

  1. Potsdam: 2,71%
  2. Landkreis Erding: 2,13%
  3. Leipzig: 2,12%
  4. München: 2,08%
  5. Landshut: 1,98%
  6. Frankfurt am Main: 1,93%
  7. Landkreis Ebersberg: 1,86%
  8. Augsburg: 1,86%
  9. Landkreis Dachau: 1,82%
  10. Köln: 1,52%

Wachstumssieger unter den sieben größten deutschen Metropolen bleibt München. So wird der Qua­drat­me­ter­preis für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Deutsch­lands der­zeit teu­ers­ter Groß­stadt nach Be­rech­nun­gen der Experten bis 2035 jähr­lich re­al noch­mals um mehr als zwei Pro­zent wach­sen. In der zweitteuersten Stadt Hamburg verlaufe die Preis­ent­wick­lung dagegen deut­lich mo­dera­ter. So sei in der Han­se­stadt mit ei­nem Wert­zu­wachs von 0,29 Pro­zent pro Jahr bis in 12 Jahren zu rechnen, heißt es.

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Von den immer höheren Kauf- und Mietpreisen in den Großstädten haben in den vergangenen Jahren Städte und Gemeinden im Umland stark profitiert. Das zeigt sich auch bei den zehn Regionen mit dem höchsten erwarteten Preisanstieg bis 2035. Für die Stadt Potsdam sagt die Studie eine Zunahme von 2,71 Prozent pro Jahr voraus, für den Landkreis Erding 2,13 Prozent. „Die At­trak­ti­vi­tät der Me­tro­pol­re­gio­nen bleibt auch nach der Co­ro­na-Pan­de­mie un­ge­bro­chen“, sagt Postbank-Experte Beermann. Wie die Bei­spiele Mün­chen und Er­ding so­wie Ber­lin und Pots­dam zei­gten, wer­den die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Um­land so­gar stär­ker stei­gen als in den Me­tro­po­len selbst.

Sechs der Top-Ten-Regionen liegen in der Nähe von München

Sechs der Top-Ten-Regionen mit den grö­ß­ten rea­len Preis­zu­wäch­sen pro Jahr liegen im Bun­des­land Bay­ern und da­mit in Reich­wei­te von Mün­chen. Da­bei ha­ben die Wohnungspreise in diesen Gegenden mit teilweise mehr 6.500 Euro pro Quadratmeter schon jetzt viele Metropolen überholt. In Ber­lin, Köln, Stutt­gart und Düs­sel­dorf bezahlten Käufer 2022 für eine Eigentumswohnung im Schnitt weniger als in den baye­ri­schen Land­krei­sen Ebers­berg und Dach­au.

Die wachstumsstärkste Stadt Potsdam belegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.277 Euro einer Studie der Sparda Banken zufolge bereits heute den Spitzenplatz unter den teuersten mittelgroßen Städte Deutschlands. Auch andere Mittelstädte mit 100.000 bis 600.000 Einwohnern haben in den vergangenen Jahren einen regelrechten Immobilien-Boom erlebt. Mancherorts sind Eigentumswohnungen mittlerweile deutlich teurer als in einigen Metropolen. „Ge­ne­rell soll­ten Kauf­in­ter­es­sier­te An­ge­bo­te in Groß­städ­ten und ih­rem Um­land be­son­ders ge­nau prü­fen“, rät Experte Beermann. Nicht im­mer ließen sich kurz- oder mit­tel­fris­tig noch Preis­zu­wäch­se er­zie­len und Ei­gen­tums­woh­nun­gen würden mit­un­ter über­teu­ert an­ge­bo­ten.

Moderate Preise, gute Aussichten: Wo sich jetzt ein Investment lohnt

Für Interessenten und Investoren könne es sich lohnen, nach Alternativen zu schauen. Ein gutes Beispiel sei Leipzig: In der sächsischen Stadt liegen die Quadratmeterprei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit etwa 3.300 Eu­ro noch auf recht mo­dera­tem Ni­veau und sollen laut der Kaufpreis-Prognose bis 2035 kontinuierlich weiter steigen. „Die säch­si­sche Me­tro­po­le ist ein Bei­spiel für po­ten­zi­el­le In­ves­ti­ti­ons­chan­cen: Ver­gleichs­wei­se mo­dera­te Prei­se mit Aus­sicht auf Wert­stei­ge­run­gen in den kom­men­den Jah­ren“, sagt Beermann.

 

Un­ter den kreis­frei­en Städ­ten mit mehr als 100.000 Ein­woh­nern prognostizieren die Experten zudem für Dres­den, In­gol­stadt, Mainz, Müns­ter, Darm­stadt, Frei­burg im Breis­gau und Hei­del­berg so­wie Je­na po­si­ti­ve rea­le Preis­ent­wick­lun­gen von mehr als ei­nem Pro­zent pro Jahr. „Bei der ra­san­ten Preis­ent­wick­lung in den Me­tro­po­len in den ver­gan­ge­nen Jah­ren rü­cken zu­neh­mend wei­te­re Groß­städ­te in den Fo­kus, die bis­her noch kei­ne so ex­tre­men Sprün­ge ge­macht ha­ben“, meint der Experte. Darunter seien viele Studentenstädte mit viel­fäl­ti­gem Frei­zeit­an­ge­bot und kur­zen We­gen.

Insgesamt müssten Käufer genauer hinschauen, um Immobilien in Re­gio­nen mit po­si­ti­vem Preis­t­rend zu fin­den. Im Einzelfall sei es wichtig, Ausstattung, Lage und Renovierungsstand zu berücksichtigen – das gelte mit Blick auf energetische Standards umso mehr. So dürfte die Energieeffizienz von Immobilien bei der Nachfrage und Wertentwicklung künftig eine größere Rolle spielen.

Im Maklergeschäft lässt sich das bereits beobachten: Bei Kaufinteressenten sorge das Thema Energieeffizienz für Unsicherheit, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Immobilien. „Die neuen Anforderungen und Sanierungspflichten bei Gebäuden beschäftigen die Kaufinteressenten zunehmend und verlängern die Vermittlung von Immobilien“, so der Experte. Der Beratungsbedarf sei stark gestiegen. „Ältere Bestandsbauten mit einer geringen Energieeffizienz haben es zunehmend schwerer – vor allem wenn die Energiepolitik weiter anzieht“, so seine Prognose.

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